业界有人把当下的城市服务比作2014年物业管理的资本风口,特别是受新冠疫情影响,上游房地产压力传导、物业管理资本市场低迷,一部分头部企业转而开辟新赛道,试水城市服务并屡有斩获。因而,这种说法似乎格外引人注目。
那么,到底如何看待这一波城市服务热潮呢?算不算得上新蓝海?是否是物业管理转型升级的一次机遇?
新风口来了?
根据环卫科技网的统计,2022年第一季度共开标51个亿元级环卫项目。其中,城市大管家项目有10个。这10个项目中,广东珠海市“横琴粤澳深度合作区2022年市政公共设施管养服务政府采购项目”被珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司中标,服务期1年,总金额3.72亿元,这家公司两个股东其中之一是万物云空间科技服务股份有限公司,占股40%;内蒙古“包头市青山区城乡环卫、园林、市政一体化市场运行综合服务项目”被深圳玉禾田智慧城市运营集团有限公司中标,服务期3年,总金额3亿元。
早在2019年,深圳市生态环境局发布“深圳市河流水质科技管控项目”的中标公告,中标供应商为深圳市万科物业服务有限公司,中标金额为1.9亿元,引发业内对城市服务的关注。之后的2020年,深业集团(深圳)物业管理有限公司中标深圳市“龙岗区吉华街道城市管家服务项目”,服务期7年、总金额13.44亿元。2021年以来,天健城市服务凭借物业服务的专业优势,通过市场化招投标等形式承接了福田区莲花街道、华富街道、梅林街道,南山区桃源街道、西丽街道,罗湖区清水河街道六条街道“城市管家”项目。
据了解,这些“城市服务”项目的服务内容较为广泛,涵盖市政设施、环卫保洁、园林绿化、市容巡查甚至爱卫消杀等多方领域。
当下,物业服务企业跨界环卫、市政服务的越来越多。企查查数据显示,截至2020年5月有3300多家企业新增了环卫业务,其中,195家是物业服务企业,占2020年总量的6%。另外,也有一些物业服务企业通过并购的方式,直接将一些环卫服务企业纳入麾下,拓展此类业务。
根据亿翰智库整理的资料显示,2022上半年,上市物业服务企业加大布局城市服务业务的力度,碧桂园服务城市服务收入26.35亿元,部分企业收入也实现较大幅度增长。
又一个新风口来了?
这不由得让笔者想到了万科的郁亮在多年前的一个预判。在2013年万科成立30周年媒体见面会上,当时是公司总裁身份的郁亮首次谈及万科转型,他表示,国内房地产每年巨额销量不可持续,万科在第4个十年一定会遇到行业天花板,未来万科将转型为城市配套服务商。2017年12月,身份转换为公司董事会主席的郁亮在媒体交流会上再次表示,对于万科而言,发展商时代已经结束,接下来的万科“要做城市配套服务商”。他说,“我们有信心在未来的一段时间后,大家评价万科时不再是和发展商联系在一块儿,城市配套服务的角色,更符合我们对未来的定位。”
顺着郁亮的视角来看,业内不少物业服务企业将城市服务作为其业务转型升级新方向,甚至上升至战略层面,恐怕其看到的就是风口。
当然了,城市服务毕竟不同于物业服务,不是所有的物业服务企业都能够挤进这一赛道。这与能够上市的企业是极少数的一样。
就此意义上来说,城市服务的风口或许已经打开,只不过,只有少数先知先觉且具备专业能力的企业才能飞起来。
三重推手
分析来看,“城市服务”在物业管理行业的兴起热潮至少与三个因素相关,分别是国家和地方层面的政策引导与改革举措、智慧城市的推进与智能科技广泛应用、上市物业服务企业成长冲动与资本推手。
先来说说政策方面。
早在2002年,建设部印发《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》,开放市政公用行业市场。2006年,建设部出台《关于印发中国城乡环境卫生体系建设的通知》《中国城乡环境体系建设》白皮书等文件,明确提出要加快环境卫生市场化运作步伐。
2013年,国办下发《关于政府向社会力量购买服务的指导意见》《关于市政公用领域开展政府和社会资本合作项目推介工作的通知》等,公共服务市场化深入推进,传统的环卫、市政甚至街巷治理等边界逐步被打破。
2017年3月,习近平总书记提出“城市管理应该像绣花一样精细”。2018、2019年政府工作报告随即提出新型城镇化要加强精细化服务;2020年政府工作报告进一步提出“大力提升县城公共设施和服务能力”。此间,“全面提升城市品质”也被写进了“十四五”规划中,要求加快转变城市发展方式,统筹城市规划建设管理,实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升;坚持党建引领、重心下移、科技赋能,不断提升城市治理科学化精细化智能化水平,推进市域社会治理现代化。
而在不久前闭幕的党的二十大会议上,习近平总书记在报告中再次提出“要提高城市规划、建设、治理水平”“打造宜居、韧性、智慧城市”,对城市管理、城市服务工作提出了更高要求。
在地方层面,自2017年以来多个城市出台相关政策推动城市精细化管理落地,一时间,“城市治理”“城市服务”“乡村振兴”被推向前台,成为政府工作的重要任务。可以说,国家“放管服”改革的红利,后勤服务社会化释放的市场空间,正在城市服务这一载体上逐一呈现。
再来说说智慧方面。
根据碧桂园服务给出的定义,城市服务是以政府采购、公私合营、混合改制为交易形式,以公共服务为载体、以城市空间运营、产业支持发展、社区民生服务为主要领域,通过数字化赋能、智慧化手段,实现规模化、一体化运营,面向城市属地政府、企业、居民提供综合服务的集合总称。
其中,智慧服务是核心——碧桂园服务对城市服务的定位是“数字平台+一切”。在其看来,通过不断拓展物理边界,比如说“城市服务+地下管道”“城市服务+机场”“城市服务+学校”等,可以让所有的空间都成为城市服务。换句话说,以市政道路为线,把城市的很多空间要素像串珍珠一样串在一起就是城市服务。
近几年来,业内一部分物业服务企业通过积极应用智能科技,加强智慧物业建设,将服务社区、公建、园区、产城项目等的服务能力进行提升,并融合吸收多种业态物业的服务经验,正在将服务能力提升到“城市级”。同时,近些年,物业管理行业兴起的智慧物业建设热潮,使一部分物业服务企业的服务能力边界不断延展,从“智慧物业”到“智慧社区”再到“智慧城市”。比如,万物云、碧桂园服务、保利物业等头部企业,大都拥有较为先进的智慧服务平台和系统,足以支撑“城市服务”中的科技需求。
最后说说资本方面。
先看几则不一样的收购资讯。2020年10月,碧桂园生活服务接连发出公告,先后收购满国康洁70%的股权和福建东飞60%的股权。而被收购两家公司均为国内环卫市场的龙头企业,均多次入选“环卫领域年度十大影响力企业”和“年度最具成长性服务企业”。2021年3月,雅生活发布公告,以总计约7.245亿元的对价完成收购北京慧丰51%股权、陕西明堂60%股权及大连明日环卫业务51%的股权,并拟收购安徽宇润51%的股权,同时战略入股中航环卫。
从上述的收购业务来看,不同于物业服务企业之间的同业并购,而是直接将业务拓展至城市服务,尤其是比较热门的环卫服务。
在2021年4月碧桂园服务举办的“2021碧桂园城市服务开发者大会”上,碧桂园服务执行董事、总裁李长江曾表示:碧桂园服务自公布“城市共生计划”以来,碧桂园城市服务以市政公共服务、城市空间运营与数字社区治理三大业务领域齐拉动,形成面对未来的组合能量级产品,布局长三角、京津冀、大华南、中西部等区域,以品质化、资本化、规模化、生态化、智慧平台化等“五化”标准,同时市场化拓展优质行业资源,实现了“规模量级突破和跨越式发展”。这段话背后的意思再明显不过了,作为一家上市企业,且市值第一的头部企业,其将城市服务作为“面对未来的组合能量级产品”在全国布局,如此大的布局,既是企业发展的客观需要,也不能不说这是背后资本的推手。
事实上,只要把目前开展城市服务的企业名单列一下,就会发现,确实绝大部分是上市物业服务企业。比如,万物云、碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、旭辉永升服务、新大正、佳兆业美好、世茂服务、正荣服务、康桥悦生活等等。在这些企业探索城市服务的背后,就是资本之手。
近几年的探索
2013年,幸福基业物业服务有限公司提出“城市服务”的概念,并在随后几年里为固安、大厂等35座城市提供专业化、智慧化的城市服务。其依托移动互联网、大数据、云计算等科技,整合城市内各类资源,建立起集城市生产、城市运营、城市决策为一体的智能运营管理平台,实现实时数据监控。同时,整合环卫、交通、供水、供热、污水处理等多个城市管理子系统,通过监控调度,及时合理分配各类资源,用精细化和动态化的方式提升城市服务效能,开创“智能化、可视化、数字化”的服务新模式。可以说,这是早期的“城市服务”模式,其典型的特点是“一网通管”,通过一个智能运营管理平台,提供城市设施基础服务、城市公建服务、企业服务等城市全方位基础服务,包括道路清洁、城市妆点、城市亮化、城市消防、安保巡防、城市抗洪等。
2015年,碧桂园服务提出“城市共生计划”,与陕西省韩城市市政府达成战略合作,共同出资成立韩城碧桂园城市服务有限公司,启动“城市服务”新模式。随后,碧桂园服务接管韩城市党家村旅游景区项目、市政道路景观护栏项目等。2018年11月,碧桂园服务与辽宁省开原市人民政府签订《战略合作框架协议》,双方以开原市市政环卫服务、绿化养护、城市基础设施维护等为切入点,引入碧桂园城市服务一体化解决方案改善和提升开原城市环境,并计划依托各自的资源和优势,逐步开展市政公共服务、数字城管建设、公建设施运维等领域的深化合作,为开原市提供全面的城市公共服务的数字化解决方案。2018年12月,碧桂园服务集团发布《碧桂园智慧产城运营服务蓝皮书》,推出基于城市公共空间之下的3大服务模块——AI城市公共服务、DC数字城市综管服务、IS产业协同服务,共33个细分领域场景应用,以城市公共空间数字化场景运营为切入,通过协同专业资源提供一体化公众服务解决方案。
从2016年开始,保利物业首次提出了景区全域服务模式,开始推行城镇服务。至2021年,服务项目已经覆盖93个城镇景区项目、33座城市。2022年6月,保利物业联合深圳市合隆智慧城市服务有限公司中标深圳市龙华区民治街道办事处民治南城市管家项目,这是保利物业首次以“全域服务”模式进入深圳市。从城镇进阶到超一线城市,此次保利物业以全域服务模式进入深圳,将通过公共服务协同城市治理,助力深圳城市服务,并进一步延伸“全域服务”模式内涵。
2018年5月,万科物业在珠海横琴启动首个“物业城市”项目,正式开启城市服务的探索。根据万物云(2020年10月,万科物业集团更名为万物云,旗下社区服务、商企服务、城市服务三大业务板块设置单独的品牌,分别对应万科物业、万物梁行、万物云城)官网数据显示,截至2021年末,城市服务项目进驻22个城市,有47个项目。比如,在珠海横琴、雄安新区、广州白云、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿、武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区等地,万物云城已经完成“落子”。
万物云城的城市服务模型可以概括为“蝶城服务”+“万物云街道”,其依据街道内高密度的住宅、商企项目密度,实现区域内资源、人力、物力的共享,高项目密度辅助实现对公共空间资源盘活的目的。具体来说,万物云城首先锁定中国经济排名前100的城市,遴选万物云现有项目浓度高的区域,优先建设蝶城;第二步筛选出中国经济排名前100的城市拥有的乡、镇、街道,根据人口经济指标、建筑物新旧等多项指标,筛选出高价值街道,建立服务者20-30分钟可达或半径三公里的服务图。
以万物云城服务的深圳坂田街道为例,其在坂田街道管理11个住宅物业服务项目及7个物业及设施管理项目,共服务22727户家庭(占坂田家庭总户数的36.1%)。万物云城通过四保一体化管理,建设智慧通行系统替换人工,设施设备铺设传感器实时监测运营状况,全域纳入工单管理系统,投放自助服务终端提高业主办事效率,灵石E控中心全面监督各项目的人员、设备情况并进行居中调度,实现区域项目的资源与能源共享。2022年上半年,万物云城从坂田万物云街道获得的与小区空间居住消费服务相关的收入达到6530万元。
此外,龙湖智慧服务、雅生活服务、佳兆业美好、世茂服务等企业,也开展了各自的城市服务探索。
思考与启示
纵观城市发展历史,社会经济的发展导致大量的新型城市如雨后春笋般迅速生长,城市在人类历史上第一次成为国家经济生产、社会文化事业的绝对中心、要素聚集中心和创新中心,并以巨大的聚集效应快速推动国家的城市化进程。
在这一过程中,服务的市场化,让政府由既做裁判又做运动员的身份转变为裁判身份,对市场和服务主体进行监管、考核,为优质服务买单,对城市服务进行更为系统的统筹管理。与此同时,城市服务的市场化又让城市服务的多元化、协同化、智慧化变为了可能,让更多的优质社会服务参与到城市服务中来,并与政府形成良性运作关系。
清华大学城市治理与可持续发展研究院执行院长尹稚教授认为,党的二十大报告提出了深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。这说明,我国城市建设已从单纯的城市竞争时代进入区域协调发展时代。这是个根本的变革,意味着“以人为核心的新型城镇化”,国家会在坚持区域协调统筹的基础上,尽量好地提供各类公共服务,满足城镇化后居民的需求。
也有业内人士分析认为,本次疫情带来的防控压力和政府降费压力已经在加速城市服务社会化的进程—几乎所有传统市政运营服务领域都已有了专业工程方或服务商,有些还要求有极高的技术能力。而从眼下迫切的现实情况来看,市场往往缺少一种可以将各类专业服务串联起来协同管理的力量,能够将政府从条块分割和效率低下的运营并监管中解放出来。这样的角色以前只能是政府本身,而目前的转型压力已让其不得不更多地依靠市场的力量。
这其实就是物业管理行业未来五年甚至十年转型发展的机会。政府“放管服”让专业的人做专业的事,城市治理、城市服务释放的公共服务职能将由社会力量供给。换句话说,过去的物业管理服务对象为C端和B端,而城市服务的服务对象增加了G端,这让物业管理的内涵和外延都再一次突破边界,重新构建服务的底层逻辑和业务模式,让物业服务更有价值。
这样的背景下,不管是以政府购买服务的方式,还是以引进战略合作方的形式,物业服务企业试水城市服务显然已经成为一个显性话题。可以预见,抢占先机进入赛道的企业,未来将大有可为。
近日,新民晚报公众号发布一篇文章,标题是:把城市建设成人民想要的样子,恰好道出了城市服务的目的和归属。(原载于《中国物业管理》杂志2022年第10期)