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沈阳中院发布10件物业纠纷典型案例

沈阳中院发布10件物业纠纷典型案例

作者:周口市物业服务行业协会   发表时间:2019/2/1 11:35:10   点击数:1186

12月25日,沈阳市中级人民法院通过梳理分析近年来审理的涉物业纠纷案件,从中选取10件典型案例进行发布,以期通过典型案例和重点问题的提示建议,引导各方社会主体正确理解法律,合法理性维权。

近三年沈阳法院审理物业纠纷案件基本情况

2016年,全市各区县法院共受理物业纠纷案件32002件,审结31329件;市法院审结二审物业纠纷案件424件。

2017年,全市各区县法院共受理物业纠纷案件31325件,审结30276件;市法院审结二审物业纠纷案件638件。

2018年1-11月,全市各区县法院共受理物业纠纷案件30101件,审结28643件;市法院审结二审物业纠纷案件622件。

典型案例

案例1:物业服务合同终止后,物业服务企业预收的物业费应当返还给业主。

基本案情:2003年12月28日,某小区的业主吕某与某物业公司签订前期物业服务合同,约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用等内容。2017年5月28日吕某交纳2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费1043元。2017年9月1日该物业公司撤出某小区,停止服务。吕某诉至法院,要求物业公司退还2017年度物业费有承担违约责任。

法院裁判:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持”。法院判决物业公司返还吕某2017年9月1日起至2017年12月31日的物业费。

案例2:物业服务合同终止后,物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理所必需资料。

基本案情:沈阳某物业公司从2006年开始一直为某小区提供物业服务。2016年12月该小区成立业主委员会,任期三年。2017年1月19日,业委会向该物业公司发出解聘告知函,告知解除双方之间的物业服务合同,并于1月20日进行属地产权建筑、设施、物品及相关档案资料的交接,要求物业公司做好交接准备,并于交接完毕后3日内撤出园区。同年2月15日,物业公司函复业委会称,业委会不具备合法的主体资格,召开会议程序违法,作出的决议无效,不同意解除合同撤出园区。后该业委会就该小区服务项目进行公开招标,选聘了另一家物业服务公司。后业委会诉至法院,要求物业公司移交业主和物业的基础档案。

法院裁判:《物业管理条例》第三十八条规定:物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业公司自认业主与其公司的物业服务合同尚在其处,依据我国《合同法》合同终止后有关后合同义务的规定以及前述《物业管理条例》的规定,为妥善处理合同终止事宜,便于园区管理,物业公司应依据其保管的物业服务合同,向业委会提供园区内业主姓名及对应的住房信息。法院判决物业公司向业主委员会提供该小区业主名单及相对应的房产信息。

案例3:业主享有知情权,有权请求业主大会或业主委员公开相应的情况和资料。

基本案情:12名原告为沈阳某小区业主。本届业委会于2015年4月换届成立。2011年9月4日,沈阳某物业公司与业主委员会签订《某小区物业服务委托合同》。2015年4月28日,业主委员会与某物业公司继续签订《某小区物业服务合同》。2011年7月12日,业主委员会与沈阳某供热公司签订《锅炉供暖运行委托合同》。根据该合同,园区将全部实施分户改造,为减轻业主负担,对整个园区的管线进行全部改造,拆除旧锅炉的收入为30.5万元。现12位业主要求业主委员会公开交出2011年至诉讼时止的财务账及现金账(广告收入、采暖、分户供暖收入的账目去向及明细),公开交出从2011年至诉讼时业主委员会对外签订的与业主有关的物业合同、供暖合同、暖气改造分户合同、广告合同。法院裁判:《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料”。本案中,12位原告作为小区的业主,有权要求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。法院判决业主委员会将某小区2012年1月-2015年12月的公共收益收支情况及明细予以公布,并张贴在小区公告栏内。

案例4:物业服务企业以业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,请求人民法院撤销该决定的,人民法院不予受理。

基本案情:2015年3月28日,沈阳某物业公司与业主委员会签订《住宅区物业服务合同》,约定由某物业公司为该小区实施物业管理。2016年7月,合同期届满前,业主委员会采取投票的方式由业主投票决定某物业公司去留。2016年8月22日,业主大会做出《关于是否与沈阳某物业公司续签物业服务合同业主征求意见结果》的决议,内容为:本园区共计入住1216户,有595户直接参与投票…另480户因各种原因接到通知后未有回应,根据我园区议事规定此480户意见归入多数票意见计票中。同意解聘与沈阳某物业公司物业服务合同占总户数的84%,故不再与某物业公司续签服务合同。社区居民委员会在业主大会表决过程中进行了验票工作。

法院裁判:《物业管理条例》第十九条规定“业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主”,本案不属于法院民事案件受案范围。法院裁定驳回起诉。

案例5:物业服务违反合同约定的,业主可以要求减免物业服务费。

基本案情:李某系某小区2单元11楼2号业主,2007年10月15日,某小区的建设单位与沈阳某物业公司签订《前期物业管理委托合同》,约定沈阳某物业公司为李某所在小区提供物业服务。李某向某物业公司交纳了2012年12月30日之前的物业服务费,2012年12月30日后的物业费未予给付。自2016年7月,因某物业公司拒绝为李某发电梯卡,李某无法使用电梯。

法院裁判:李某应根据合同约定缴纳物业服务费,某物业公司应根据合同约定为李某所在小区提供物业服务。李某于2016年5月向物业公司购买电梯卡,但物业公司拒绝卖给李某。物业服务企业应当本着为业主创造一个舒适、安全的生活环境的原则提供物业服务。根据沈阳市物业管理的相关规定,物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准,某物业公司不应以李某拖欠物业费为由而拒不为其电梯卡充值导致其无法正常使用电梯。该物业公司的行为有悖物业服务的基本原则,给业主的生活造成了损害。法院判决对李某自2016年7月不能使用电梯之日起的物业服务费予以免除。

案例6:物业公司因管理不当给业主造成人身损害的,应当承担赔偿责任。

基本案情:吴某与其父母系居住在沈阳市某小区,为该小区业主。沈阳某物业公司为该小区提供物业服务。2015年1月13日,该小区某号楼二楼公共区域楼道起火,同日,公安消防部门出具的火灾事故接警登记表中记载:现场为二楼楼道的电动车起火,有蔓延趋势有财产损失。因火灾事故引起的浓烟进入吴某家室内导致吴某咳嗽,吴某当日到沈阳市儿童医院就医,被诊断为喘息性支气管炎,花费医疗费473.60元。

法院裁判:沈阳某物业公司作为物业管理单位,应当按照《物业管理条例》规定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。某物业公司应当保障房屋楼道的通畅,在他人于楼道内堆放物品构成安全隐患时,其应督促物品堆放人及时予以清理。本案中,经公安消防部门现场勘查后认定,本起火灾事故系二楼楼道中的电动车起火所致,足以证明某物业公司未适当履行物业管理职责。尽管某物业公司自述在火灾事故发生前对该楼道内堆物行为进行过劝阻,通知居民进行清理,但最终仍未消除安全隐患。因此,某物业公司对于其未完全尽物业管理职责的范围承担20%补充赔偿责任,即赔偿原告医疗费94.72元。法院判决沈阳某物业公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿吴某医疗费94.72元。

案例7:物业公司违反合同约定未尽到安全保障义务给业主造成财产损害的,应当承担相应的赔偿责任。

基本案情:文某系沈阳市某小区业主,沈阳某物业公司为文某提供物业服务。文某与某物业公司于2010年1月22日签订《前期物业管理服务协议》一份,主要条款:第一章总则第四条本合同为服务性合同,只向业主提供双方约定的服务,非保管合同,业主的任何财产发生丢失或损坏,服务公司不承担保管责任。第三章委托管理事项第二条本物业共用设施、设备的运行、维修养护和管理,包括:共用的上下水系统、落水管、供热系统、共用照明、门禁系统、电视监控、消防报警系统、周界防范报警、中控室运行维护系统、电梯等。第五章第二条物业服务公司的义务小区实行封闭管理,设立安防人员24小时值班制度,协助公安部门维护本物业区域的公共秩序,预防火警、交通、治安事件的发生。2016年3月6日晚5时左右,文某将其于2015年6月29日花费4200元购买的爱玛电动摩托车停放于自家楼下。次日早6点50分左右,文某发现该电动摩托车丢失并报警。文某报警后,公安部门到某物业公司处调取监控录像,但因文某丢失车辆的区域监控设备损坏,至诉讼时未破案,未确定盗窃嫌疑人。

法院裁判:根据《物业管理条例》第三十五条以及双方之间《前期物业管理服务协议》的约定,某物业公司有义务为文某提供安全保障服务,保障文某的人身、财产安全不受损害。而某物业公司未能保证电视监控有效使用,未能向公安部门提供监控录像和破案线索,亦未能提供证据证明其完全履行了“小区实行封闭管理,设立安防人员24小时值班制度,协助公安部门维护本物业区域的公共秩序,预防火警、交通、治安事件的发生”的安全防范义务,故某物业公司违反安全保障义务,应承担相应的赔偿责任。但业主享受安全防范服务并不能免除财产所有人对自身财产的安全责任,文某仍然是自身财产的安全责任主体,物业公司对文某的电动摩托车没有保管义务,只承担与其过错相应的赔偿责任。法院判决某物业公司于本判决生效之日一次性赔偿文某1260元。

案例8:物业服务期限届满后,未续签书面的物业服务合同,但事实上继续提供服务的,应当认定物业公司与业主形成事实物业服务关系。

基本案情:2010年3月19日,沈阳某小区业委会与沈阳某物业公司签订《物业服务合同》,约定由该物业公司为该小区提供物业服务,自2010年1月1日至2011年12月31日止。该合同到期后,双方未续签合同,但沈阳某物业公司一直为园区提供物业服务。因沈阳某小区业委会与沈阳某物业公司就续签《物业服务合同》事宜未达成一致,2013年6月3日,沈阳某小区社区委员会组织召开沈阳某小区临时业主大会。2013年7月24日,沈阳某小区社区委员会对沈阳某小区全体业主发出《沈阳某小区业主大会临时会议表决结果公告》,内容是经户数和专用面积双过半业主同意,形成决议如下:一、同意终止现任沈阳某小区业主委员会委员资格;二、同意续聘沈阳某物业公司继续为沈阳某小区服务。从2014年1月1日开始实施物业服务费标准如下:住宅人民币1.5元/月/平方米,车库人民币0.75元/月/平方米。徐某以业主委员会未与沈阳某物业公司签订《物业服务合同》为由,拒绝交纳物业服务费。

法院裁判:沈阳某物业公司依据与沈阳某小区业委会于2010年签订的物业服务合同取得了沈阳某小区的物业服务管理权利,合同约定的服务期限于2011年12月31日届满后,沈阳某物业公司虽未续签物业服务合同,但一直在小区提供物业服务,履行了小区物业代管职能。社区委员会于2013年12月11日的《沈阳某小区业主大会临时会议表决结果公告》,表决结果为沈阳某物业公司取得了沈阳某小区从2014年1月1日起住宅物业服务费为1.5元/月/平方米的物业管理服务权利。小区业主大会临时会议的表决效力及于小区全体业主,作为小区业主,徐某应履行交纳物业费的义务。法院判决徐某给付沈阳某物业公司物业服务费人民币2663元。

案例9:未能选举产生业主委员会的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。

基本案情:2006年,某物业公司与房地产公司签订前期物业管理服务合同,约定由某物业公司为小区提供物业服务。2010年,小区成立业主委员会。2011年5月,物业公司与业主委员会签订《物业管理委托合同》,合同约定由物业公司为该小区提供物业服务,自2011年1月25日至2021年1月28日。后业主委员会解散,社区居民委员会代行业委会职责。自2014年8月27日至2014年9月10日,社区居民委员会主持召开第一次业主大会。2014年9月15日,业主大会表决结果如下:同意解聘某物业公司的票数占总户数的70%,占总面积的71%。最终业主大会作出解聘某物业公司的决议,并限其于2014年10月30日之前交接完毕并撤出小区。2014年10月23日,第二次业主大会表决结果如下:同意本次业主大会拟定的选聘新物业方案的业主数占总户数的74%,占总面积的75%。2014年11月17日,社区居民委员会向沈阳市大东区房产局申请提前开标,2014年12月9日,另一物业公司中标。某物业公司提起诉讼,要求确认社区居民委员会召开业主大会做出的解聘物业决议无效。

法院裁判:《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。”社区委员会召开的业主大会解聘原物业公司及聘任新物业公司的程序符合《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《物业管理条例》第十二条的规定,合法有效。法院判决驳回物业公司的诉讼请求。

案例10:业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任。

基本案情:王某为沈阳某小区业主,入住当日,王某与沈阳某物业公司签订了《沈阳某小区临时管理归规约》、《沈阳某小区物业前期服务协议》、《物业装饰装修管理服务协议》、《沈阳某小区物业装饰装修承诺书》。约定王某装饰装修向沈阳某物业公司办理申报登记手续,并按照《物业装饰装修管理服务协议》约定内容装饰装修。2015年8月19日,王某向沈阳某物业公司提交了《单项工程施工申报表》,申报内容为“封闭二楼半、三楼露台、作玻璃阳光房”,并签署了《搭建阳光房承诺书》,承诺按照《沈阳某小区搭建阳光房指引》施工,搭建阳光房。王某装修时并没有按照申报内容及协议施工建设“阳光房”,而是实际施工为“土建房”。

法院裁判:王某与沈阳某物业公司约定王某应按照《沈阳某小区搭建阳光房指引》规定搭建阳光房,王某应该按照合同约定履行义务。现王某搭建不符合合同约定,且未取得相关行政机关的许可,沈阳某物业公司请求王某停止施工、拆除搭建、恢复原状,法院予以支持。法院判决王某于本判决发生法律效力后立即停止施工,于本判决发生法律效力之日起30日内将其房屋露台上的搭建拆除、恢复原状。

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